Pocas palabras ponen tan nerviosa a una junta de vecinos como “derrama”. Una derrama en la comunidad de vecinos aparece cuando el ascensor da las últimas, cuando la ITE sale desfavorable o cuando alguien propone instalar placas solares, y casi siempre arrastra la misma discusión: cuánto, quién decide y si uno está obligado a pagar.
Esta guía explica qué es exactamente una derrama de comunidad de vecinos, qué mayoría exige la LPH para aprobarla, cómo se reparte y —lo que más interesa a quien vota en contra— en qué casos puedes negarte a pagarla sin meterte en un lío legal.
Qué es una derrama en la comunidad de vecinos
Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad cobra a sus propietarios para cubrir un gasto que no está previsto en el presupuesto ordinario anual.
El presupuesto ordinario cubre lo recurrente: limpieza, luz del portal, mantenimiento del ascensor, seguro, honorarios del administrador. Cuando surge un gasto que ese presupuesto no contemplaba —y que el fondo de reserva no alcanza a cubrir—, la comunidad tiene que pedir dinero adicional. Eso es la derrama.
No es un castigo ni una multa: es el mecanismo normal que la Ley de Propiedad Horizontal prevé para financiar gastos puntuales. Lo que cambia de una derrama a otra —y lo que decide si puedes negarte— es para qué se destina.
Derrama, cuota ordinaria y fondo de reserva no son lo mismo
Tres conceptos que se confunden constantemente en las juntas:
- Cuota ordinaria. El recibo periódico (mensual o trimestral) que cubre los gastos corrientes previstos en el presupuesto anual.
- Fondo de reserva. Una hucha obligatoria que la comunidad debe dotar con un mínimo del 10 % del presupuesto ordinario, pensada precisamente para afrontar obras de conservación sin sobresaltos.
- Derrama. El cobro extraordinario al que se recurre cuando ni la cuota ordinaria ni el fondo de reserva alcanzan para pagar un gasto concreto.
Una comunidad con el fondo de reserva bien dotado necesita muchas menos derramas. Cuando las derramas se repiten año tras año, normalmente el problema de fondo es un presupuesto ordinario mal calculado.
Tipos de derrama según su destino
A efectos prácticos, todas las derramas caben en dos grupos, y la frontera entre ellos lo decide casi todo:
- Derrama para obras necesarias. Financia trabajos de conservación, reparación o accesibilidad que el edificio necesita para mantenerse en condiciones de seguridad, habitabilidad y ornato, o que vienen impuestos por ley (una ITE desfavorable, por ejemplo). Reparar la fachada que se desprende, el tejado con goteras o el ascensor averiado entra aquí.
- Derrama para mejoras o servicios nuevos. Financia algo que el edificio no tenía y que se quiere añadir por comodidad, ahorro o revalorización: instalar un ascensor donde no lo había, poner una piscina, una instalación de energía solar, una zona común nueva.
La primera categoría es obligación; la segunda es decisión. Y de ahí salen las dos reglas que vienen a continuación.
Cómo se aprueba una derrama en la comunidad de vecinos
Una derrama extraordinaria no la decide el presidente ni el administrador por su cuenta: la aprueba la junta de propietarios, y el punto tiene que figurar expresamente en el orden del día de la convocatoria de la junta. Una derrama acordada fuera del orden del día es impugnable.
La mayoría necesaria depende del destino del gasto — y esta diferencia lo cambia todo:
| Destino de la derrama | Mayoría necesaria | ¿Obliga a todos? |
|---|---|---|
| Conservación, reparación o accesibilidad obligatoria | Mayoría simple (más síes que noes) | Sí, incluso a quien vota en contra |
| Mejora o servicio nuevo no necesario | 3/5 de propietarios y de cuotas | No siempre — ver exoneración |
La clave está en no equivocar la categoría. Reparar un elemento dañado es conservación, aunque al hacerlo quede “mejor que antes”. Añadir algo que no existía es mejora. Si una obra mezcla las dos cosas, conviene desglosar la derrama. El detalle de las cuatro mayorías de la LPH y los casos que más se confunden lo tienes en la guía de mayorías en la junta de vecinos, y la mayoría aplicable a cada actuación concreta sobre elementos comunes, en la de obras en zonas comunes.
¿Puedo negarme a pagar una derrama de la comunidad?
Depende del tipo de derrama y del importe. Si financia obras de conservación o reparación, no puedes negarte aunque hayas votado en contra. Si financia una mejora no necesaria y tu cuota supera tres mensualidades ordinarias, la LPH te permite quedar exonerado siempre que hayas votado en contra en junta.
Derrama para conservar o reparar: no, estás obligado
Si la derrama financia una obra necesaria —conservación, reparación, accesibilidad obligatoria, cumplimiento de la ITE—, estás obligado a pagarla aunque hayas votado en contra y aunque no asistieras a la junta. El acuerdo válido de la junta vincula a todos los propietarios. Aquí no hay exoneración posible: negarse simplemente te convierte en moroso.
La lógica es sensata: el edificio es de todos, y nadie puede decidir por su cuenta que la fachada no le incumbe.
Derrama para una mejora no necesaria: puedes quedar exonerado
Aquí sí hay una salida, y la marca el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cuando la junta aprueba válidamente una innovación no exigible —una mejora que el edificio no necesita para conservarse— y la cuota que te corresponde de esa derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que ha votado en contra no queda obligado a pagarla, y su cuota no se modifica.
Tres condiciones, las tres a la vez:
- Que la obra sea una mejora no necesaria (no conservación ni accesibilidad obligatoria).
- Que hayas votado en contra (el disidente; quien se abstiene o no acude lo tiene más difícil).
- Que tu parte de la derrama supere las tres mensualidades ordinarias de gasto común.
Hay un matiz importante: si más adelante ese propietario exonerado quiere usar la mejora, tendrá que abonar su parte actualizada. No se puede disfrutar gratis de la piscina que pagaron los demás.
Cómo se reparte y se paga la derrama
Salvo que el título constitutivo o un acuerdo válido digan otra cosa, la derrama se reparte según el coeficiente o cuota de participación de cada vivienda o local —ese porcentaje que figura en tu escritura—. No se divide a partes iguales: el bajo con local grande y el ático pequeño no pagan lo mismo.
Un ejemplo sencillo: una derrama de 12.000 € para reparar la fachada, en un edificio de 10 viviendas. No se cobran 1.200 € a cada una. Si tu coeficiente de participación es del 8 %, te corresponden 960 €; al vecino del local comercial con un coeficiente del 15 % le tocan 1.800 €. El total siempre suma el 100 % del coste.
La junta también decide la forma de pago: en un solo recibo, fraccionada en varias mensualidades, con un calendario concreto. Conviene que el acuerdo recoja con precisión el importe total, el reparto, el número de plazos y las fechas — un acuerdo ambiguo sobre una derrama es una fuente garantizada de conflictos.
Qué pasa si un vecino no paga la derrama
Una derrama aprobada en junta es, a todos los efectos, una deuda con la comunidad. El propietario que no la paga:
- Pasa a ser moroso y pierde el derecho de voto en las siguientes juntas.
- Puede ser reclamado por el proceso monitorio del art. 21 LPH, igual que cualquier cuota ordinaria impagada.
- Arrastra la deuda a la venta del inmueble: el comprador responde de las cantidades vencidas de la anualidad en curso y los tres años anteriores.
El procedimiento completo de reclamación, con el paso previo de los MASC introducido en 2025, está en la guía de cómo reclamar la deuda a un vecino moroso.
Errores frecuentes al aprobar una derrama
- No incluirla en el orden del día. Una derrama acordada por sorpresa es impugnable.
- Confundir mejora con reparación. Aprobar con mayoría simple una mejora que exigía 3/5 hace nulo el acuerdo.
- Olvidar la regla de las tres mensualidades. Si la derrama de una mejora supera ese umbral, los disidentes pueden quedar exonerados y hay que rehacer las cuentas.
- No reflejar el reparto en el acta. Sin un acuerdo claro sobre importe, cuotas y plazos, cada recibo es una discusión.
- Reaccionar tarde a un impago. Cuanto antes se reclame la derrama no pagada, menor es el agujero para el resto de vecinos.
Puntos clave
- Una derrama es una cuota extraordinaria para gastos no previstos en el presupuesto ordinario.
- Si financia conservación o reparación, basta mayoría simple y obliga a todos, voten lo que voten.
- Si financia una mejora no necesaria, exige 3/5, y el disidente queda exonerado cuando su parte supera tres mensualidades ordinarias.
- Se reparte por cuota de participación, no a partes iguales.
- Una derrama impagada es deuda con la comunidad y se reclama como cualquier morosidad.
Gestiona tus derramas sin perder la traza
Una derrama bien aprobada genera papeleo: el acuerdo en acta, el cálculo por coeficientes, los recibos, el seguimiento de quién ha pagado y quién no. Multiplícalo por una cartera de comunidades y la hoja de cálculo se vuelve inmanejable.
Vecindoc centraliza la documentación de cada comunidad —actas, acuerdos, derramas y expediente de cada propietario— para que aprobar y cobrar una derrama deje de ser un quebradero de cabeza. Si quieres ver cómo encaja en tu flujo de trabajo, lee cómo digitalizar una comunidad de vecinos o pide una demo de 15 minutos.
Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Para casos concretos de derramas impugnadas, exoneraciones o repartos conflictivos, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué mayoría se necesita para aprobar una derrama?
- Depende del destino del gasto. Si la derrama financia una obra de conservación, reparación o accesibilidad obligatoria, basta la mayoría simple y obliga a todos. Si financia una mejora o un servicio nuevo no necesario, exige una mayoría reforzada de 3/5 de propietarios y cuotas.
- ¿Puedo negarme a pagar una derrama de la comunidad?
- Si la derrama es para conservar, reparar o cumplir una obligación legal, no: estás obligado a pagarla aunque hayas votado en contra. Si es para una mejora no necesaria y tu cuota de la derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias, el propietario que vota en contra queda exonerado de pagarla.
- ¿Cómo se reparte una derrama entre los vecinos?
- La derrama se reparte según el coeficiente o cuota de participación de cada vivienda o local, salvo que el título constitutivo o un acuerdo válido establezca un reparto distinto. No se divide a partes iguales por defecto.
- ¿Qué pasa si un vecino no paga la derrama aprobada?
- Una derrama aprobada en junta es una deuda con la comunidad. El impago convierte al propietario en moroso, le priva del derecho de voto y permite a la comunidad reclamarla por el proceso monitorio del art. 21 LPH.