De cada 10 comunidades que administras, estadísticamente 7 tienen al menos un propietario al que hay que perseguir cada mes. La morosidad en comunidades no suele ser drama — la mayoría son despistes, problemas temporales, o herederos que no saben muy bien qué tienen que pagar. Pero hay un 10-15% de morosos profesionales que solo reaccionan cuando ven el monitorio.
La reforma de la LPH de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril) ha cambiado dos cosas importantes: ha reforzado las herramientas disuasorias internas de la comunidad y ha añadido un paso previo obligatorio antes de demandar — los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC). Si eres administrador, el flujo de 2026 no es el mismo que usabas en 2023. Y si tu cartera está en Madrid, donde los juzgados arrastran una saturación notable, hemos detallado el procedimiento autonómico —con sus juzgados y plazos propios— en la guía de morosidad en comunidades de Madrid.
Qué cuenta como moroso según la LPH
El art. 15.2 LPH lo define por negación: es moroso el propietario que no está al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, siempre que no las haya impugnado judicialmente ni consignado la cantidad. Una sola cuota impagada ya lo convierte en moroso a efectos de voto.
Esto importa porque el moroso:
- Puede asistir a las juntas y deliberar.
- No tiene derecho a voto y no cuenta para el cálculo de mayorías.
- No puede solicitar la convocatoria de una junta extraordinaria (novedad de la reforma).
El acta debe reflejar expresamente quiénes están privados del derecho de voto. Si no lo hace, cualquier acuerdo aprobado por mayoría ajustada es impugnable.
El nuevo flujo: MASC obligatorio antes de demanda
La novedad más disruptiva de la reforma es el requisito de procedibilidad del art. 264 LEC. Antes de interponer una demanda monitoria o verbal, la comunidad debe acreditar haber intentado resolver el conflicto por alguno de los Medios Adecuados de Solución de Controversias: negociación, mediación, conciliación o requerimiento fehaciente con propuesta de acuerdo.
Si presentas el monitorio sin acreditar este intento, el juzgado puede inadmitirlo. Esto no es simbólico — se han empezado a ver inadmisiones.
En la práctica, el requerimiento previo con propuesta de plan de pagos y plazo razonable (15-30 días) cumple el requisito. Lo que antes hacías como “buena práctica”, ahora es obligación.
Medidas internas antes del juzgado
Antes de pisar el juzgado, la LPH te da margen para apretar sin salir de la comunidad. El art. 21.1 permite, previo acuerdo en junta, dos palancas reales:
1. Intereses de demora superiores al legal
La junta puede aprobar un tipo superior al interés legal del dinero (que en 2026 ronda el 3-4%) siempre que no sea abusivo ni desproporcionado. La práctica habitual está en el 5-8%. Los tribunales suelen admitir hasta el triple del legal — por encima de eso, riesgo de que el juez lo reduzca de oficio.
2. Privación temporal de uso de servicios no esenciales
Piscina, gimnasio, zonas comunes recreativas, sala social. El límite es claro: no puede afectar a la habitabilidad. Ascensor, agua, luz de zonas comunes, calefacción central — intocables. Lo que se suspenda, debe constar en acta y notificarse al moroso por vía fehaciente.
3. Publicación de la lista de vecinos morosos
La tercera palanca —que conviene usar con precaución— es la publicación interna de la lista de vecinos morosos en el tablón de la comunidad. La AEPD (Resolución R/00845/2019) permite publicar el nombre, el piso o local y el importe adeudado, siempre que la lista se retire en cuanto conste la notificación personal del acuerdo al deudor.
Los límites son estrictos: la lista de morosos solo puede figurar en el tablón interno de la comunidad o en el acta de la junta a la que se convoca a los propietarios. No se puede difundir en grupos de WhatsApp, exponerla en zonas de acceso público ni enviarla por correo a terceros. Saltarse esos límites convierte una medida disuasoria legítima en una sanción de protección de datos casi segura.
El procedimiento monitorio especial: paso a paso
Cuando las medidas internas no funcionan, toca juzgado. El procedimiento monitorio especial del art. 21 LPH es la vía principal. Este es el flujo:
1. Acuerdo de junta aprobando la liquidación
La junta debe aprobar expresamente:
- La liquidación de la deuda (concepto e importe).
- La reclamación judicial.
- La facultad del presidente (o del administrador, si se acuerda) para instar el monitorio.
Todo esto tiene que constar en acta y estar firmado en plazo.
2. Certificado de deuda
Documento clave. Lo emite quien ejerza de secretario, con el visto bueno del presidente. Debe detallar:
- Identidad del propietario deudor y de la vivienda/local.
- Desglose de cuotas adeudadas por periodo.
- Concepto (cuotas ordinarias, derramas, fondo de reserva, intereses).
- Referencia al acuerdo de junta que aprueba la liquidación.
Sin este certificado no hay monitorio. Si está mal redactado, el juzgado lo devuelve.
3. Notificación fehaciente al deudor
Debe acompañarse al monitorio el documento que acredite la notificación. Vale burofax con acuse y certificación de contenido, acta notarial, o — desde la reforma — notificación electrónica fehaciente si el propietario designó ese canal conforme al art. 9.1.h.
4. Presentación del monitorio
Con el acta, el certificado de deuda y la prueba de notificación, más el MASC previo acreditado:
- Deudas inferiores a 2.000 €: sin abogado ni procurador (art. 23 LEC). Lo puede presentar el propio presidente o administrador.
- Deudas superiores: se necesita asistencia letrada, pero los honorarios de abogado no pueden superar un tercio de la cantidad reclamada.
El deudor tiene 20 días naturales para pagar, oponerse o no hacer nada.
5. Qué pasa después
- Si paga: fin del procedimiento, costas a su cargo.
- Si no responde: el Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto que sirve de título ejecutivo. Embargo directo.
- Si se opone: el procedimiento se convierte en juicio verbal (hasta 6.000 €) u ordinario. La comunidad puede pedir embargo preventivo sin caución — esto es específico del monitorio de comunidades y una de las ventajas fuertes.
Cuotas que puedes reclamar en un solo monitorio
Novedad útil desde la reforma de 2022 y confirmada en 2025: puedes incluir en la misma petición inicial tanto las cuotas vencidas como las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda. Si en enero se aprobó un presupuesto anual y en marzo empieza el impago, puedes reclamar el año entero de golpe. Esto te ahorra tener que iniciar un monitorio nuevo cada trimestre.
Plazos que conviene tener clavados
- Prescripción: 5 años desde cada incumplimiento (art. 1964 CC).
- Preferencia de cobro sobre la vivienda: últimos 3 años + anualidad en curso (art. 9.1.e LPH). Si se subasta el inmueble, la comunidad cobra con prioridad sobre otros acreedores hasta ese límite.
- Plazo del deudor para pagar u oponerse: 20 días naturales tras requerimiento judicial.
Qué NO hacer
- No notifiques por email a un propietario que no haya designado ese canal. Aunque la reforma promueve la digitalización, la notificación fehaciente exige o canal designado o burofax/notaría.
- No publiques la lista de morosos en el grupo de WhatsApp. Multa RGPD casi segura. Solo tablón interno y con los límites de la AEPD.
- No cortes el ascensor ni servicios esenciales. Es ilegal y el juez anula la medida.
- No esperes “un poco más” por educación. Cuanto antes inicies el monitorio, menor es el agujero. Un moroso de 6 meses es gestionable; uno de 2 años es un problema estructural.
- No saltes el MASC. Desde abril de 2025 es requisito de admisibilidad. Un burofax con propuesta de plan de pagos y plazo de 20 días acredita el intento.
Flujo recomendado para 2026
Con las administraciones con las que trabajamos, el protocolo tipo es este:
- Mes 1 de impago — recordatorio automático por email/app.
- Mes 2 — llamada del administrador + segundo email.
- Mes 3 — burofax con detalle de deuda, intereses acumulados y plazo de 20 días (MASC).
- Mes 4 — junta aprueba liquidación y autoriza reclamación.
- Mes 5 — emisión de certificado de deuda + monitorio.
Cinco meses desde el primer impago hasta el juzgado. Parece mucho, pero con un proceso automatizado los tres primeros pasos no te consumen apenas tiempo, y para cuando llegas al mes 4, el moroso ya sabe que esto no es un olvido.
El problema que resuelve un sistema
La parte dura de gestionar morosos no es legal — es no perder la traza. Saber qué comunidad, qué propietario, cuánto debe, desde cuándo, qué se le ha enviado, cuándo lo recibió y en qué fase está el expediente. En una cartera de 20 comunidades con 2-3 morosos por comunidad, eso es una hoja de cálculo que acaba en divorcio contigo.
Centralizarlo en un sistema que genere los avisos, guarde los acuses, produzca el certificado de deuda con un clic y tenga el histórico ordenado por comunidad es donde se gana la eficiencia real. No es la parte jurídica — esa la resuelve la LPH. Es la parte operativa.
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Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Para casos concretos de morosidad con deudas elevadas, impugnaciones o situaciones particulares, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué se considera un vecino moroso en una comunidad de propietarios?
- Según el art. 15.2 LPH, es moroso el propietario que no está al corriente del pago de las deudas vencidas con la comunidad y que no las ha impugnado judicialmente ni consignado su importe. Basta una sola cuota impagada: desde ese momento el propietario puede asistir y deliberar en la junta, pero pierde el derecho de voto y no computa para el cálculo de las mayorías.
- ¿Es legal publicar la lista de vecinos morosos?
- Solo con límites. La AEPD permite que el nombre, el piso y el importe adeudado figuren en el acta de la junta a la que se cita a los propietarios, e incluso en el tablón interno de la comunidad hasta que conste la notificación personal del acuerdo. No es legal difundir esa lista por grupos de WhatsApp ni exponerla en zonas de acceso público: eso expone a la comunidad a una sanción de protección de datos.
- ¿Puedo reclamar a un moroso sin abogado?
- Sí, cuando la deuda es inferior a 2.000 €. El procedimiento monitorio especial del art. 21 LPH permite en ese caso presentar la reclamación sin abogado ni procurador: la firma el presidente o el administrador. Para deudas superiores se necesita asistencia letrada, aunque los honorarios del abogado no pueden superar un tercio de la cantidad reclamada.
- ¿Hace falta intentar un acuerdo antes de demandar a un moroso?
- Sí. Desde la Ley Orgánica 1/2025, en vigor el 3 de abril de 2025, acreditar un intento de Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) es requisito de procedibilidad: sin él, el juzgado puede inadmitir el monitorio. Un requerimiento fehaciente con propuesta de plan de pagos y un plazo razonable de 15 a 30 días cumple normalmente ese requisito.
- ¿Cuánto tiempo hay para reclamar las cuotas impagadas?
- Las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años desde cada incumplimiento (art. 1964 CC). Además, si el inmueble se subasta, la comunidad cobra con preferencia sobre otros acreedores las cuotas de los tres últimos años más la anualidad en curso (art. 9.1.e LPH). Aun así, cuanto antes se inicie la reclamación, mayor es la probabilidad real de cobro.